300萬的房子 最好賺


王派宏專挑小套房和3房
2009年07月14日地產王

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王派宏今年30歲,投資房地產存了300萬元,還出了1本《房地產賺錢筆記》,大方分享他的致富之道。 圖片: 1 / 2

王派宏今年30歲,4年前辭掉在「六和機械」月薪9萬元的工作,當起專業的房地產投資客。他成功地賣出32間樓,銀行存款增加逾300萬元。雖然他的戰場鎖定中壢,但他以經驗、智慧、閱讀理財書籍摸索出的房地產投資致富心法,卻適用於全台各地的房市投資。撰文:李偉麟 攝影:陳志亮

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火車站、高鐵站是王派宏心目中「人潮即錢潮」的好地點。圖為中壢火車站。


在2004年4月,王派宏踏入投資房地產的領域,發展出一套操作模式。現在,他每天只花2小時在房地產上,花他最多時間的是閱讀跟理財有關的書籍,最多曾高達6小時。
到目前為止,王派宏投資房地產4年,總共賣出32間房子,每戶淨賺30至50萬元,銀行存款增加逾300萬元。雖然他第1次買進的投資物件是在台中市的逢甲商圈,而且成功地賺到錢,但後來房貸緊縮,再加上台北客很難忍受到台中至少2小時的車程,所以他現在只做3個區塊,就是中壢的中原大學商圈、中壢的清雲科技大學商圈,以及中壢火車站商圈。
元大建設總經理黃仁勇說,買賣房地產一定要鎖定自己熟悉的區域,人親土親,才能避免買在高價,並找到最適合的物件。
為什麼鎖定「商圈」?王派宏說:「因為人潮決定錢潮,有人潮就有需求,有需求就有市場。哪些地點會有人潮?火車站、高鐵站、捷運、商圈、大專院校。你選的地點,如果符合的項目不只1個,那是愈多愈好,愈多愈無敵。」針對這點,華固建設公司特助徐明珠表示,商圈裡面,捷運是最好的賣點,尤其是捷運出口500公尺以內的物件,接手特別強勁。

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王派宏很重視物件的地段。圖為他位於中壢市的投資物件外觀。

貼著優惠房貸走
王派宏只買總價300萬元以下的房子。為什麼是300萬元?多數人或許會認為,那是因為台中和中壢的房價便宜,每坪大概10萬元左右。沒錯,但最主要的因素,卻是由於政府的優惠房貸額度,通常都在200萬元以上。房子要能順利轉手賺差價,周轉率就要高,房子總價愈貼近貸款額度,對接手者而言負擔就輕,可加速成交速度。
為了求取高周轉率,選對產品也很重要。王派宏的第3個投資法則就是,只買套房和3房。套房總價低,既可吸引自住客,也是出租市場的熱門標的,而且在房貸緊縮之前,甚至可以全額貸款。3房則是市場主流,屋況差的,還可以改成套房,帶租約出售也很好賣。遠雄集團公共事務室副總經理蔡宗易說,以長期的需求來看,3房產品的買盤最穩固。
王派宏的第4個投資法則是鎖定屋齡15~25年的房子。根據他的測試結果,屋齡15~25年的買賣有效度較高。意思是,如果他想找「屋主急售」的物件,屋齡10年內的房子,大概要花上3~6個月才能遇上1件,屋齡30年以上的物件機率更低。
講得更具體些,就是如果你每天花2小時在看房子、買賣房子這件事上,1個月30天扣掉休假日、下雨天,就算只花20天,其中屋齡15~25年的房子,找到「屋主急售」的機率最高,而且也是最容易在9個月之內順利轉手,並且淨賺30~50萬元以上的房子。

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王派宏只買總價300萬元以下的物件,貼近優惠房貸額度,讓買方勇於接手。

成本價決定勝負
之所以是「9個月」,這也是王派宏測試出來的結果。他曾經用一間位於市區的3房物件測試,將它交給3家房仲公司銷售,在第4至第6個月之間,會有人出市價購買,到了第9個月,出價會落在市價的8成5至9成5之間,還是很理想的成交價格。
王派宏最喜歡「屋主急售」的物件,是因為這類物件的入手價,比較有機會能壓低到市價的5~7折,這就是他投資房地產致勝的最關鍵因素。「炒樓」、「炒作」這些詞並不適合他,相反地,他是個極度保守的投資人。入手的價格,就決定了他投資的房子會不會賺錢。他並不期待房價上漲,就算沒有漲,他還是能賺到錢,只要不跌就行了。
房地產的遊戲規則是這樣的:貼廣告出來賣的房子,廣告的價格大都是市價加上2成。一般的客人將廣告價砍2成,成交價就是市價;而更厲害的客人,市價再砍2成,就覺得賺到甜頭。但是王派宏的成本價是市價的5~7折,此時他還是有利潤,能賺到1~3成。
但是屋主急售的房子並不好找,而且王派宏堅持只買市價5~7折的房子,說真的,幾乎完全要碰運氣。不過,要得到幸運之神的眷顧還是有方法的,就是要勤勞,要盡可能地讓愈多人知道他要買房子。
幫王派宏找房子的人,其實就是代書和仲介。每個星期,王派宏會傳簡訊給他們,「我要買哪裡、多少錢、幾房的房子」,而且他會加註,「我還在,我還沒倒,有物件請介紹給我。」
在成為房地產投資客的頭2年,王派宏發展出這樣的模式,如願地賺到了錢。每個月花40個小時,經過9個月可以淨賺30~50萬元。假設淨賺40萬元,40個小時賺40萬元,平均每小時賺1萬元;比起4年前他當上班族,每天上班8小時,1個月工作160小時,月薪9萬元,平均每小時賺562.5元,成長將近17倍,相當誘人。
聽了王派宏的故事,如果讀者也想把工作辭掉,專心做房地產投資客,最好別這樣。王派宏說:「尤其是如果你想買房買車、想生小孩。孤注一擲的風險並不是大多數人能夠承受的。」

快速增加存款量
為什麼?因為上班族的習性是每30天領1次薪水,房貸、車貸、卡費,通常也是月付;要一般人去過9個月之後才1次回收30~50萬元的生活,老實說,沒有幾個人辦得到。
而且,4年來,王派宏只有在前2年賺到錢,第3年房貸緊縮,他就減少「進貨量」,第4年則完全不買房子。他現在手頭上還有6間被套住的投資物件,就是因為違反了自己的第5個投資法則:見好就收。
人性是卑微的。王派宏一開始投資房地產就很順,手氣太順的結果,人會忘記有「景氣循環」這回事。即使理性告訴自己「不能買,買了會被套牢」,但還是忍不住手癢進場,果然就被套牢。要不是王派宏把之前賺到的錢都存了起來,如果只靠暫時出租這些房子的收入,以及上課的鐘點費過日子,他老早就掛了。
大多數的人過日子,施力點是放在「收入與支出」,王派宏的施力點是在「存款量」。簡單地說,他賺錢是為了存錢。當初他之所以辭掉月薪9萬元的工作投資房地產,是因為受到《巴比倫致富寶典》這本書以及「現金流」遊戲的激勵。他的目標,就是「如何快速增加存款量」。

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「現金流遊戲」啟發了王派宏的財務智商,讓他成為專業的房地產投資客。

透過遊戲學理財
「現金流遊戲」是由《富爸爸.窮爸爸》一書的作者羅伯特.T.清崎發明,目的是透過遊戲的方式,讓人們體驗該如何處理到手的錢,學習如何及時因應人生中的挑戰,做出最佳投資理財決策,隨時修正自己的收入、支出與資產負債表。
玩家最多6人,先抽職業,不同的職業有不同的收入與支出,先在固定薪水(羅伯特.T.清崎稱之為「老鼠賽跑」)比賽,看誰先成為富人(遊戲中為「快車道」),把錢拿去投資進而實現自己的夢想,成為最後的獲勝者。

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隨身記錄「成功日誌」,王派宏至今已寫了30餘本。

30本成功日記
王派宏坐在中壢火車站對面的速食店裡,一邊低頭翻閱著漫畫書《大唐雙龍傳》,一邊等候記者前來赴約。如果不是看到桌上躺著1本王派宏的新書《房地產賺錢筆記》,記者還真不會相信眼前這位認真看漫畫、手上戴著電子錶的「少年人」,就是講1堂課收費4千元的房地產投資達人。
王派宏告訴記者,打電動和看漫畫書,是他平日最常做的消遣。他雖然只有30歲,處事卻已展現企業老闆的精明與圓融。他說:「從頭到尾,企業家的思維就只有『排列組合』這件事。」
王派宏懂得花點錢買別人的時間,為自己創造更大的效益。他聘請私人助理,專門處理「必要的行政事務」,例如製作精美與完整的不動產說明書和鑰匙。之前,他的助理是領月薪的,但自從景氣反轉,他也順勢做了調整,把每項瑣事拆開以鐘點計費,等於是用工讀生的編制,發揮私人助理的功能。

大方包紅包
論精明,他對幫他找房子、賣房子的房仲業務員絕不吝嗇,房子若要出租找房客,他一定多付半個月的佣金,讓仲介不但死心塌地為他篩選好房客,還能盡快出租,縮短空租期的損失。物件若順利售出,他也會私底下再包個大紅包給仲介,收買人心。
論圓融,他寧可空出手頭上1間套房不租、不住,當做「樣品屋」,有人想看房子,就帶到這間裡頭整修好,屋況、家具擺置妥當的空屋參觀,絕對不去打擾房客。
他的口袋有1本小筆記本,是他由心靈講師林偉賢那兒學來的「成功日記」,隨時記錄別人和自己的成功事蹟。像這樣的筆記本,他已經記了30餘本,而且他還把學來的寫日記方法,改良得更符合人的「惰性」,在課堂上傳授。他告訴學生,只要手上有紙有筆,就是邁向成功日記的一大步了。

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大專院校是房市投資的好區段。圖為中壢中原大學。

王派宏小檔案
年齡:1978年生,30歲
血型:B
星座:處女座
現職:
1.房地產投資客
2.《房地產賺錢筆記》作者
3.開設房地產財商課程「大I養成班」,每堂課收費4千元
身價:目前手頭上有6間投資物件、存款逾300萬元
婚姻:去年結婚

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