投資套房不被套 牢記5心法


投資套房不被套 牢記5心法

時報資訊

( 2010/04/04 09:00 時報資訊 )

工商時報 記者曾萃芝╱台北報導

無畏政府打壓,投資客搶進套房,對於資金有限的民眾來說,同樣 是投資,慎選地段佳、學區好的套房,總價比同一區位的中古屋來得 便宜許多,除每月固定的房租收益之外,也具有絕佳保值性與增值空 間,但房地產業者建議,投資套房要掌握5大訣竅,才能攫取獲利。

此波329預售市場中,出現了一次出手就買10戶套房的投資客,顯 見投資者對後市相當看好。雖投資套房有一定獲利,但如不慎選地點 ,買套房極有可能住進真「套」房。住商不動產企研室主任徐佳馨說 ,綜觀台北、台中、高雄三區幾大學區與商圈,真正能持續且獲利套 房,還是以學區週邊與商圈附近為主或重要幹道、大眾運輸系統週邊 ,離開這些區位物件,除出租不易、租金較低外,就算順利出租,在 扣除必要維護費用與折舊後,獲利所剩無幾。

購買套房雖總價較低,房仲業提醒,在購買套房時須注意5個部分 : 一、區位交通好,轉手不求人:徐佳馨說,一般以選擇在人口密集 ,商業活動頻繁或大學學區,對將來轉手會有較大保障,因套房產品 不屬於房地產市場中的主流產品,不論自住或投資,物件未來出路及 脫手性均相形重要。交通便利性,是否臨捷運或有其他大眾運輸系統 或有接駁車可通往捷運站等是很重要考量。

二、方便又安全,房價更加分:台灣房屋不動產研究中心副理江怡 慧說,附近是否有超市、便利商店、公園、學校等,有助生活機能的 設施,對轉手與出租有很大幫助。而選擇套房時最好選擇規劃小坪數 產品比例較低個案,如此往來住戶較單純,在安全上也較有保障。而 在門禁安全及清潔品質都相當注重的產品,價格也有加分的作用。

三、資金全仗己,買屋好逍遙:全國不動產董事長葉春智說,一般 銀行對套房貸款較保守,在貸款部分,因土地持份小,物件擔保風險 大,銀行在承貸上通常不超過7成。利率也高於其他類型不動產物件 ,許多銀行甚至利率高達5%,建議想要購買小套房的民眾,仍以自 有資金買較划算,如需要資金運用,以套房借有擔保信用貸款,將較 有利。

四、空間規劃佳,住屋最舒適:套房因坪數小,可運用空間少,在 空間規劃上需注意室內樑柱位置,中信房屋董事長特助胡佩蘭說,室 內有樑柱套房因壓迫感重,往往不受出租客所喜愛。另在購買套房也 要注意公設比,某些建商將公設直接灌入坪數,造成雙方認知落差, 是購買小套房消費者需要注意地方。

五、精算投報率,小房成金屋:太平洋資產管理公司總經理張欣民 說,一般說,小套房投資報酬率約4~5%左右,慎選物件甚至可達1 0%,但不能直接以房價除以租金,還必須扣除包括房屋維護、修繕 等相關費用,才是真正投資報酬率。若坪數或空間容許,建議可用活 動隔板隔成一房一廳,花費不大還可增加賣相。

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