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不動產分配真煩惱?

( 2010/05/18 17:05 羅友三 )

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不動產的分配上較其他資產的分配更麻煩,由於不動產的特性,使得不動產各有其不同的價值認定,很難平均分配,若真的平均分配容易產生不動產因共有而造成處分不易的情形,因為難以自由處分,有留等於是沒留。另外祖傳的土地在老一輩的觀念裡,也總是希望「傳子不傳女」世代的傳承下去,然而根據民法規定,在男女平等的現在,女兒也同樣有分得父母財產的權利,倘若要事先移轉,土地增值稅有可能適用最高稅率40%的情況。因此不動產在規劃分配上,就要特別注意特留份與產權紛爭的問題。

表一:不動產平均共有與各別單獨持有之比較

表二:民法規定之繼承順序與繼承權利

【個案】

65歲的陳老先生是一個退休的公務員,子女都已成年且有工作。5年前太太過世,陳老先生名下有四筆祖產,土地公告現值約1,300萬,房屋一棟評定價值約100萬,以及銀行存款約600萬元。由於土地傳子不傳女的觀念,陳老先生想把祖先留下來的土地留給兩個兒子;但又煩惱到底這四筆祖產該怎麼處理才不會讓後輩起糾紛。

【規劃建議】

(一)以身後繼承方式取代生前贈與

以陳老先生資產狀況來看,使用「贈與」或「買賣」的方式移轉土地給兩個兒子是最簡單的方式。若是以「贈與」方式移轉,需要繳納贈與稅(10%)及土地增值稅(20%~40%),移轉成本比較高;若以「買賣」方式移轉,僅要繳納土地增值稅(20%~40%),若條件符合可以使用一生一屋,則土地增值稅可享有10%的優惠稅率,不過以「買賣」方式移轉,要注意資金流程是否確實且有憑證。

若不想以較高移轉成本的「贈與」方式或無資金可以用「買賣」的方式移轉,在現今遺產及贈與稅率已降為單一稅率10%的情況下,透過繼承的方式移轉給子女,只要繳納10%的遺產稅,不需要繳納土地增值稅。因為根據土地稅法第28條規定,因繼承取得的土地免徵土地增值稅;也就是說不動產在繼承時只需要繳交遺產稅而不需要再繳交其他稅賦,因此,在現今遺產贈與稅率已降到10%稅率的情況下,不動產以繼承的方式移轉,比較節省稅賦。

(二)預立遺囑解決土地想給兒子繼承的分配問題

根據民法規定,當陳老先生百年時,兒子與女兒都擁有相同的繼承權,可以平均享有陳老先生的所有遺產,假設女兒不願意拋棄繼承,不但心願無法完成,更可能引起家族糾紛,最麻煩的是土地的持有會變成不是百分之百持有,而是多人持有一筆土地。因此建議陳老先生可事先預立遺囑,透過遺囑的分配,達到將土地分配給想要給的人。

(三)以公證遺囑來確定遺產分配產生的效力及公信力問題

在我國法律規定,立遺囑的方式有(1)自書遺囑;(2)公證遺囑;(3)密封遺囑;(4)代筆遺囑;(5)口授遺囑共五種,因為遺囑是嚴格的法定要式行為,如果遺囑不具備法律所規定的方式,除另有特別的規定,遺囑即不生法律效力,不得不慎重。實務上,公證遺囑較具公信力且最沒爭議的,因此建議陳老先生將名下土地以公證遺囑方式分配給兒子。

辦理公證遺囑之要點

1.人:立遺囑人、二人以上的見證人及公證人
2.事:宣讀、講解公證請求書(即遺囑內容)
3.時:意識清楚且身體健康時
4.地:地方法院或民間公證人處

(四)運用人壽保險解決分配財產差額及保留部分現金解決女兒特留份問題

值得注意的是,據民法規定遺囑不能違反特留份,否則將來很容易被認定為無效遺囑或引起糾紛。此外運用遺囑將不動產分配給兩個兒子時,也會面臨不動產價值不公平的問題,故建議陳老先生運用壽險保額彌補不動產價值不同的差額部分,同時亦可保留部分現金妥善解決女兒的特留份問題,順利讓資產得到合理分配。

財產規劃並非只有節稅的功能,事先規劃能讓資產按照自己的意願移轉給想要給的人,而遺囑的安排則是建立財產分配與傳承的一個制度,當繼承發生時,每位繼承人都能合法取得該財產,享受父母努力辛苦賺取的錢財,並善用其所產生的價值。

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