張軍偉讓中古屋「變身」 每年進帳七百萬


租屋事前須知

撰文者 / 今週刊 李建興、趙曉慧

更新日期 / 2007-08-20 資料來源 / 今週刊

精算隔間黃金比 房租收入倍增


古代家財萬貫的員外,閒來無事巡視遍布各地的田地及屋舍,一面收租又一面遊山玩水,羨煞眾人。目前每個月收租六十多萬元的張軍偉就是過著這樣的生活。五年九班,目前擔任室內設計師的張軍偉,理著個性的平頭,手持名牌公事包,一臉青澀模樣,實在看不出他已年近四十。
每天一早,他總是一襲運動休閒裝扮,套上球鞋後便急忙出門。其實,對張軍偉而言,他的生活沒有打卡、沒有辦公室。熟知他的人都知道,「室內設計」充其量只是他的副業。
他每天帶著公事包,裡面裝著全台分區地圖、PDA、皮尺、都市計畫表,開著車一路由台北到台中,又轉進高雄,在各地看房子、簽約才是他的正職。
張軍偉繞遍全台看的,都是自己的房子。數一數,他在全台灣已擁有二十幾棟房子,據點遍及全台。就以台北來說,遼寧街、中山北路、吳興街、安和路、基隆路、西門町都有他收租的足跡。
「我們張顧問(張軍偉),像古代養士三千的諸侯,光房客就足足有七十多人!」幫忙張軍偉處理租房雜事的李家宜說,光靠租金,張軍偉每月坐收六十多萬元,若扣除貸款,還多出三十多萬元的盈餘。在朋友眼中他是最經典的「時尚員外」,也是名副其實的「包租公」。
力行分割出租 租金極大化
張軍偉的朋友都喜歡喊他「張顧問」,因為不同於一般的房市投資客,總在買進賣出的市場裡鋌而走險,張軍偉自操盤房市以來就從未賣掉一間房子,全靠租金養房。因此,談起包租,他不但是顧問,還是達人。雖然張軍偉才三十多歲,但早在高中時期,就開始當起包租公,二十多年的實戰經驗,為他修煉出無可取代的獨門心法。
一九八○年代,原住高雄的張家,因為父親北上創業而留下還在念職業學校的他獨守三房的老公寓。從小就很有生意頭腦的他,靈機一閃,就將剩下的兩個房間出租,即使還未出社會,高中時期靠著當小小包租公,就能夠自給自足。
有了這樣的經驗,張軍偉早在學生時期,他就很細膩地觀察、研究租屋生態,體認出住宅分割出租,低風險、高報酬的好處。也正因為如此,退伍後,延續著包租夢,九三年間,在高雄二十五期重劃區買下大樓住宅,有了第一棟自己的房子。
當時正值房價高峰,為了支應龐大的貸款,張軍偉想起高中時期「分割出租」嘗過的甜頭,於是把原本二十五坪三房兩廳的房子,捨棄了客廳和廚房,將室內一分為五,改裝成五個四到五坪的房間,每間依然可租到四千多元。算一算,五間房足足收租兩萬元,而隔壁同格局的物件才收租八千元,分割出租法為他創造了兩倍收入。
於是,利用分割倍增投報率,成了張軍偉包租的基本配備。目前他的操作手腕更到了爐火純青的地步。現階段,只要張軍偉看中的物件,必定先打聽當地市場最熱門且坪效最佳(指每坪租金最高)的房間坪數,然後再依照該物件的格局、管線等條件進行切割,務必將總租金拉至最高。

利用租金行情反推合理買價

而除了將租金極大化,張軍偉還先設定理想租金、理想報酬率,反算出合理買價,以該價格為上限,向買主殺價,以壓低購置成本,二次推升報酬率。
以他幾年前買下台北市遼寧街的中古住宅為例。張軍偉表示,當時他同時有四、五個標的選項,但他不貿然下決定,反而用了近一個月的時間,像個傻子似地,輪流且痴痴地站在各個標的案前觀察人流、車流,更詳細地分析當地居民及往來上班族的素質。
當時他發現,遼寧街地近民生東路外商辦公大樓區,居民及上班族多屬收入高的外商白領階級,租金行情也較高,於是決定出手。
在議價前,他仍然功課做足。經由打聽,張軍偉得知該區域以六坪左右大的房間為最搶手的租屋首選,租金可上看一萬元。於是他腦中立刻閃過一幅影像,決定將這二十多坪的住宅切成四間六坪套房,算算總租金期望值應可達到五萬元。在總租金確立後,張軍偉再將投報率鎖定在六%進而回推出合理買價為六百萬元,再向買方議價,最後則以五七○萬元買進。
借由兩面操作手法,張軍偉的投報率一下子拉高至近七%,遠遠超出同棟不到五%的租金行情。

只租個體戶 預防整層空置

不僅錢算得精,他的風險管理功夫也堪稱一流。雖然房子都切割出租,但他從不貪快而租給團體客,堅持只租給個體戶,讓同棟房的房客互不認識。如此一來,不但可以抑絕房客以量殺價,另外則也可預防團體退租,造成整層空置。
令人折服的還有他高明的招租技巧。「我的房子空置期最多不超過一個月,因為我懂得用房客的心態買房子!」他得意地指出,有別於一般包租公買房重價不重質,他的不敗定律則是質重於價。
張軍偉評估買房標的,必定研究動線,先將自己化身為房客,仿照房客上下班路線,徒步走到標的物。沿路眼觀四面、耳聽八方,一旦動線上有生活機能、巷弄治安、管理不佳的狀況,就降低評比,甚至慘遭淘汰。也因此,每每張軍偉的房子,都十分符合上班族的租屋條件,成為搶手貨。
不過,張軍偉房子好租,還在於他懂得替房子加值。雖然房子都隔得小小的,但在出租前張軍偉都會想盡辦法增加屋內設備,舉凡液晶電視、手拉坏的洗臉盆等,目的就是形塑出「五星級套房」的租賃價值,而每每能較鄰房多出兩成的租價。由於自己就是裝潢設計師,有專屬施工團隊,建材成本相對便宜,因此相對於其他房東極具優勢。

※操作心法
1.先研究租屋人口,專攻中古屋改裝出租
2.以租屋行情,反推合理購屋價位
3.只租互不相識的房客,降低集體退租空置風險
※包租專家致勝心法
三大原則抓住黃金上班族的心
住商不動產總經理林倩認為,相對於學區的學生房客,上班族由於收入較豐,且經濟自給自足,加上壓力大、時間趕,因此對於租屋的要求遠比學生高。一旦房子合意,願意支付較高的代價承租,是「重質不重價」。
於是,當上班族的房東也要重質不重價,也就是說,房子管理越齊全越好、離上班地點越近越好、室內設備越齊全越好,而挑的房客,當然也是收入越高越好。以下幾項指標可供參考:
1.距離原則:租屋標的最好在捷運票價25元車程內,走路10分鐘內,而搭車+轉乘+走路也最好別超過20分鐘。
2.需求原則:相對於學區的簡配,上班族重視「全配」,配有冷氣、洗衣機、電視及床組、衣櫃,甚至能配上簡易廚事炊具,將可增加一至二成租價。24小時管理的套房亦是上班族最愛。
3.群聚原則:部分外商派駐在台灣,由於收入高,又不計較租金(公司出錢),是搶手的房客。可注意外商群聚的地段,如日本人聚在中山北路、外國工程師聚集科學園區,專攻外國客。
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