轉賣預售屋,簽約看這裡! & 預售屋轉賣 注意衍生費用


作者: 林永汀.許秀美
案例
大貴向大大建設有限公司買了一戶三房二廳的預售屋後,多日來,總覺得心裡有些許不踏實,左思右想,就是不能理出一個道理來。某日,大貴想通了:新買的房子少了一個房間,如果有四個房間,有客人來,也可以擠一晚。於是,大貴想把新訂的預售房屋轉賣出去,另外買一間大一點的,請問:他該怎麼做﹖
解析
擬約要點
內政部訂頒的「預售屋買賣契約書範本」第21條訂有「房地轉讓條件」的規定,所以,預售房屋之買受人並非不可以在訂購房屋後轉手賣給第三人。只是,買受人將訂購的預售房屋轉賣給第三人時,應向建設公司繳交手續費而已。
在房地產景氣熱絡,甚至是沸騰時,「一日三市」,早上買的,中午轉賣,到了下午又再次轉賣,經常可見;房地產景氣冷清,甚至是低迷不振時,建設公司的招待中心門可羅雀,想要賣一間房子都很困難,更不要說是「一日三市」的情況了。
大貴想將訂購的預售房屋轉賣,若不想由接手人與大大建設有限公司接洽,而直接與接手人訂立買賣契約,將可以省下繳付予大大建設有限公司的手續費。
契約範本
不動產買賣契約書
立房地買賣契約書人買方:   賣方:
,茲因買方向賣方購買賣方前於民國   
年  月  日向大大建設有限公司(以下簡稱建方)訂購坐落  市  區   地號預售房地產權,經由買賣雙方一致同意訂立買賣契約,約定條款如后,以資共同遵守:
第一條 買賣標的物標示
土地坐落:  市  區  段 
小段第  地號,實際面積及所有權持分,依賣方與建方所定房屋預定委建契約書及使用執照所載為準。
房屋坐落:  棟  樓。實際所有權範圍及面積,依賣方與建方所定房屋預定委建契約之規定為準。
第二條 房地總價
房地總價款為新台幣   元。
第三條 付款條件
第四條 交付房地期限
賣方應於本契約簽訂完成日起 日內,將本約買賣標的物土地及建物一切權利移轉予買方。
第五條 產權登記
一、關於本約標的物產權移轉登記事項,其應由買方或賣方提供有關證件及應繳納稅捐、費用,買方或賣方應依規定期日、種類、內容及數額提供及繳納,如因一方延誤致影響產權登記者,所受損害應由延誤之一方負擔賠償責任。惟日後如需賣方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時,賣方應無條件即時交付,不得藉詞拖延、拒絕或要求任何求償行為。
二、賣方同意本約標的物產權登記,得依買方指定之登記名義人登記之。
第六條 稅費負擔
買賣雙方應負擔之稅捐費用除依有關法律規定外,並依下列規定辦理:
一、土地移轉過戶前之地價稅、房屋稅及移轉過戶時之土地增值稅,應由賣方負擔。
二、產權登記費、印花稅、契稅、監證費、代辦費、各項規費及臨時或附加之稅捐,由買方負擔。
上列各項稅捐、費用,買賣雙方應於收到稅費單據通知後五日內負責繳清。
第七條 違約罰則
一、賣方除因不可抗力之事由外,其逾期拒不移轉房地權利時,每逾一日按房地總價千分之一計算違約金予買方。賣方不履行契約,經買方催告限期履行,逾期仍不履行時,買方得解除本契約。解約時,賣方除應將既收價款全部退還買方外,並應賠償已付價款同額之賠償金予買方。
二、買方逾期不履行本契約義務,經賣方催告限期履行仍拒不履行時,賣方得按已繳款項請求損害賠償。如買方仍拒不履行,賣方得解除本契約,扣除損害賠償金後,無息退還買方已繳款額。
三、建方交付房地前,買方如發現房屋構造或設備有瑕疵,賣方應協助買方向建方請求改善或給予相當之補償。如房屋結構安全發生問題,買方得解除本契約,並按第一款規定,請求賣方負賠償責任或由買方承繼賣方對建方之損害賠償請求權。
第八條 賣方責任
一、本契約房地賣方保證絕無一物數賣或有任何財務糾紛情事。
二、如有他項權利存在時,賣方應負責理清、塗銷。
三、訂約後發覺該房地產權有糾紛致影響買方權利時,買方得定相當期限催告賣方解決;倘逾期賣方仍未能解決時,買方得解除本契約,賣方除應退還既收價款外,並應依本契約書第七條所定標準負損害賠償之責。
四、買方於建方交接房地後始發覺產權、財務等糾葛情事時,賣方仍應負責理清或協助買方對建方行使權利,買方如因此所受損害,賣方應負完全賠償責任。
五、協助買方承繼賣方對於建方之一切權利。
第九條 買方責任
一、付清房地價款。
二、付清辦理產權登記所需之各項規費及應分擔之稅捐。
三、經建方通知交付房地之日起發生之水電基本費及其他安全防衛維護、管理之費用,應由買方負擔。
四、依本契約規定履行買方對建方依房屋指定委建契約書之應盡義務。
第十條 未盡事宜
本約如有未盡事宜,除依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決外,買方並承繼賣方就其與建方間之房屋預定委建契約書之全部權利與義務。
第十一條 管轄合意
買賣雙方同意,關於本契約所生之一切糾紛、訟爭,合意由台灣  地方法院管轄。
第十二條 契約分存
本契約所附之賣方與建方買賣契約書及其他之一切附件(表),均視為本契約之一部分。本契約壹式貳份,由買賣雙方各執乙份為憑,並自簽約日起生效。
立契約書人
買   方:
住   址:
身分證統一編號:
賣   方:  
住   址:
身分證統一編號:
中華民國  年  月  日


預售屋轉賣 注意衍生費用
網路地產王提供 2008 / 08 / 18 星期一 17:08
買了預售屋之後,通常會有2年的交屋等待期,不少投資客會趁機轉手賺差價,也有屋主手頭緊,還沒交屋前想先出脫週轉,這時候可能得面臨轉賣問題,永慶代銷協理王財旺表示,不管是賣給誰,都必須進行換約手續,而且必須繳交換約費用,如果透過房仲轉賣,還得另付仲介費!
■投資客轉賣預售屋 多由房仲操刀
永慶代銷協理王財旺表示,不少投資客都會在建案尚未結案前,就打算脫手賺價差,而這個時候,有兩種處理方式,第一種是交給房仲銷售,也是大多數預售屋轉賣的處理方式;第二種是自行找買家轉賣。
此外,部分已經賣出的好房子,也會有不少人詢問,為此王財旺表示,如果案場還沒撤場,代銷業者替投資客賣屋,會有利益上的糾分,所以一般來說,投資客要出脫手上的物件,還是轉由房仲銷售,銷售中心不會替投資客私下賣屋。
而網路上也有網友討論,是否可以賣還給建商?不過代銷業者表示,這樣一來等於是解約,可能性不高,如果手上缺錢要轉賣,代銷建議還是請房仲代為銷售,會比較妥當。
■預售屋換約 注意衍生費用
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,當投資客與買方達成買賣協議後,有兩種換約方式,第一種是便宜行事,付訂之後,買賣雙方沒有經過代書與簽約等購屋程序,直接與建商進行換約;另一種買賣雙方經房仲交易,進行簽約等完整購屋程序後,再與建商進行換約手續。
一般來說,前者較為省時,但後者會比較有保障,因為經過房仲、代書見證簽約交易,有憑有據,但缺點是須繳納約1萬多元的代書費用,不過要注意,兩種換約方式,只要透過房仲轉賣,都得繳納6%的仲介費用。
此外,換約時,買賣雙方必須與建商到場,由房仲代處理更改合約,或撰寫委託書等後續事宜,屆時還會有一筆換約費用,大約是房屋總價的萬分之1~3,也就是每100萬,就會有100-300元不等的換約費用,但如果是親友間交易,可出示戶籍謄本,3等親內不需收取換約費用。
姜宇凡/綜合

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