5種履約保證 買預售屋卡安心


不動產開發信託」、「銀行價金返還」 保障度較高
2011年 06月04日

預售屋履約保證機制5月上路,可大幅降低購買預售屋後,建商倒閉,消費者求助無門的狀況。陳恒芳攝

預售屋履約保證比較

【吳苡辰╱台北報導】「預售屋履約保證機制」5月1日上路,由於買預售屋繳交部分自備款後,建商倒閉,消費者求助無門的情況時有所聞,強制履約保證機制實施後,將可大幅改善此問題。「預售屋履約保證機制」可降低因建商倒閉、建案施工停擺的可能性,但仍有風險,消費者購屋前應確實了解不同類型的履約保證差異。

預售屋因簽約至完工須耗時約2~3年,不確定因素過大,尤其又以興建期間建商倒閉,最令購屋族憂慮。為了避免買預售屋,卻「房」、「財」兩失的情況,內政部推動強制「預售屋履約保證機制」,今年5月1日正式上路。

5種機制擇1使用

保證機制分為2大類,1為內政部同意之履約保證方式,即「不動產開發信託」;2為其他替代性履約保證方式,有「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」。未來買賣雙方原則上將從5種履約保證機制中,擇1使用。
須注意的是,雖然規定買賣雙方由5種履約保證機制中擇1採行,但不表示建商真的就能提供5種選項供消費者選擇,信義房屋代銷事業部協理何胤諭舉例,購屋族若想選擇「同業連帶擔保」,但建商可能找不到同業願意擔保,消費者也只好選擇其他方式。

考量建商過去信譽

台北市建築開發商業同業公會總幹事于俊明指出,5種方式都能提升購屋人買預售屋的保障,並無絕對優劣之分,不過仍建議消費者事前可考慮建商過去的信譽、施工品質、推案狀況與建商選擇該方式須投入的成本後,再決定選擇哪一種履約保證制度。
永然聯合法律事務所所長李永然表示,若要論對消費者的保障,以「不動產開發信託」與「由銀行擔保價金返還」保障度較高,前者在建商若不幸倒閉時,將由受託機構以建商之前信託的土地與資金,委由其它營造廠「續建」,消費者不用擔心拿不到房子;後者則類似買保險的概念,當建商倒閉時,與建商簽訂保證契約的
金融機構,將返還消費者已繳納的價金。

成本恐轉嫁到房價

不過以上2種方式,建商事前必須投入的成本也高,可能就會轉嫁到房價上,其實5種履約保證都能達到一定的效果,是否需要多花點錢買更高的保證,消費者事前應多方考量後選擇。

讀者來函
預售合約想改小孩名 是否需要繳稅

讀者牟保羅詢問:我買了預售屋,但想把預售屋合約改成小孩的名字,請問此舉是否需要繳稅?小孩成年或未成年有無差別?

專家意見
換約不需繳稅 過戶才算贈與

永慶房仲集團總管理處法律服務部經理吳宜學表示:購買預售屋所簽訂的合約,保障的是購買該屋的「權利」,還不需要繳稅,不過當預售屋完工後,房屋實際過戶到子女名下,已有真正的贈與動作時,就須繳贈與稅。

贈與淨值220萬內 免稅

要注意的是,贈與稅為該物「贈與淨值」的10%,簡單來說,「贈與淨值」就是該物現有的價值,非購入價格,「贈與淨值」可至地政事務所申請謄本得知。另外,法律規定贈與稅的納稅義務人每人每年有220萬元的免稅額,若該預售屋的「贈與淨值」低於220萬元,便不需繳交贈與稅。另外,可利用「分割贈與」,以每年贈與部份持分的方式避稅。
子女成年與否,不影響贈與稅的繳納;實務上,當子女成年且能提供財力證明時,可用買賣方式避稅,但
父母須繳交財產所得稅,有時反而比贈與稅高。該選擇「贈與」或「買賣」節稅,因個人財務狀況而有差異,必須依個案討論,建議讀者可找專業代書詢問。

吳宜學小檔案

現職:永慶房仲集團總管理處法律服務部經理
經歷:內政部地政司研究員、華南銀行法務專員、台灣金聯資產管理公司資深副理、華經企業集團法務部協理
專長:民法、不動產經紀業相關法規
學歷:東吳大學管理研究所法律管理組、文化大學財經法律系╱土地資源系
資料來源:吳宜學

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