如何越喊越低價 還能成交的買房技巧


撰文者紅色子房 

幣圖誌 Bituzi瀏覽數:8000+2013-11-18

  • 房子房價

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來源:Images_of_Money@flickr, CC BY 2.0

紅色子房語錄:等待也是一種力量。

最近讀者們在路旁電線杆,是不是常常見到「急殺出售,出價就談」的房仲看板?

從今年第四季開始,買氣持續觀望,建商們持續砸錢大買媒體廣告,仍想繼續營造「現在不買,以後會更貴」的氣氛,可惜仍不敵手握多屋沉不住氣的投資客委託拋售潮,出現建商喊漲買進,房仲喊跌急售,兩大陣營罕見不同調,弄得媒體記者們都不曉得新聞該怎麼寫,寫了這邊可能就會得罪另一邊。

前幾天財政部官員表示政策大轉彎,奢侈稅政策改「微調」並擴大豁免範圍,除了現有十一項「豁免條款」之外,將再增列「其他」一項,授權財政部對個案有行政裁量權,等於是開了一個「關說」的大門。

這一切代表了什麼?

連政府都受到市場觀望造成的壓力了,改口表示因為看不到明年強大經濟成長動能,為了避免重稅打擊內需,奢侈稅政策「大修時機已經過去了」。一方面仍搬出學者研究報告肯定奢侈稅作為,另一方面則開了一個豁免條款「其他」項目,方便進行個案裁量,以避免政策退場的窘況。

有自住需求的買方,其實還是會想買房子,但是害怕現在會不會買在高點。

有急售需求的賣方,其實也不想賠本賣,少賺一點沒關係,用點技巧先讓房仲抬高定價再打折,促使買方「出價來談」。

建商面對區域建案分期開發的承諾,第二期建案的開價當然要比第一期高,不然就會對不起第一期的購買戶。建商其實也想早點出清結案,但是也不能公然打壞行情,只好促使買方「出價來談」,當成個案處理。

當所有賣方們都希望促使買方出價談,表示買方市場已經來臨了。

現在這個時間,紅色子房想分享一篇舊文。從買方立場來看,現在就是採用「以逸待勞」的好時機。

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「為什麼房價還是降不下來?」在這兩個月內看了超過50間房子的小紅帽氣呼呼地說。

「如果你是屋主,在經濟還可以負擔狀況下你願意認賠賣出嗎?」我反問。

「子房大大,那怎麼辦?」小紅帽雙手一攤把問題丟回來。

我看了看她的看屋筆記,緩緩地說「你喜歡的這幾十間房子裡面一定有具房屋出售時間壓力的屋主,建議妳找出來並試試以逸待勞之計。」

我依照小紅帽喜歡的房子,調出建物所有權及他項權利的相關資料,並找出其中有一戶在大約接近三年前登記過戶,比較目前市價其當初貸款設定金額頗高。 「這戶會不會很搶手?」我問小紅帽。小紅帽歪著頭想了想,「聽房仲說這屋主拿出來賣已經超過一年半了,屋主價格都很硬,所以房仲們後來也都不太推這案子。」「小紅帽,妳的機會來了!」我說。

以逸待勞:困敵之勢,不以戰;損剛益柔

小紅帽:子房大大,這間房屋聽說屋主不太好談價格耶。為何說我機會來了呢?

紅色子房:你有沒有注意到,屋主持有這房子到這個月底就滿三年了?

小紅帽:對呀,但這個又可以代表什麼涵義呢?

紅色子房:呵呵,從屋主的貸款銀行觀察,據我了解其貸款寬限期最高是三年。若我猜得不錯,他不用還本金只需繳利息的貸款寬限期就要結束了。從下個月後他就要開始連本金帶利息地還,以他現在房屋空置未出租的狀況,想想壓力會有多大?

小紅帽:嗯,難怪聽房仲說屋主這一兩個月開始盯著房仲業務員問有沒有買家,看來似乎是有壓力。但房仲們其實都不太想處理,因為他過去的價格與姿態都很硬。

紅色子房:呵呵,那這些房仲真是看走眼了。買賣方只要任何一方有壓力,就更有成交的機會!那他的底價有沒有降下來?

小紅帽:房仲只有說價格好談,底價似乎有鬆動,聽說屋主是位投資客,目前也很怕收到國稅局的查稅通知。

紅色子房:不錯嘛,看來連政府都站在你這邊。

小紅帽:子房大大你說他月底前有出售壓力,那我該怎麼做?

紅色子房:我提供我一個地產長輩向某地主買地採以逸待勞之計的實際例子。這位長輩知道地主有出售變現的時間壓力,同時自己可能是目前唯一買家,就先用支票向地主出一個效期三天的收購價格意向書。

小紅帽:過了三天地主有接受嗎?

紅色子房:沒有,所以他收回支票,再出一個效期10天的出價意向書,但是這次價格比上次少一點。

小紅帽:怎麼是少一點而不是多一點?這樣怎麼成交呀?

紅色子房: 呵呵,沒錯。地主生氣怎麼對方沒有追高,更不會成交,所以效期10天又過了。

小紅帽:那10天之後呢?

紅色子房:這位長輩調查清楚地主要急需用錢的是在隔月的某一天,因此第三次再出了一個比上次在更低的價格意向書,效期將近一個月直到地主急需用錢的那天,之後他就去遊山玩水去了,也不接地主電話,以逸待勞。

小紅帽:好酷喔,那他一直真的都不聯絡地主嗎?

紅色子房:當然不是,他是用以逸待勞之計向地主宣告,若這次再不接受價格,下一次可能就更低了,這長輩在談判過程中一直掌握著主導權。

小紅帽:後來呢?

紅色子房:地主在價格意向書效期期滿前三天好不容易找到這位長輩,拜託他回到用第二次的價格來成交。這位長輩也頗給地主面子,心想該地主也有土地可以合作,雙方愉快地用第二次的價格成交了。

小紅帽:好厲害喔!子房大大,這以逸待勞之計我一定要學起來!

以逸待勞之計,並非消極被動地等待,反而是掌握對方的弱點以靜制動方式取得主動權。對於有壓力的買方,只要能掌握其壓力的來源與時間點,就能用迂迴方式配合對方此一壓力出招,創造可漂亮成交的出價策略。

作者簡介_幣圖誌Bituzi

幣圖誌是以「投資人如何實際在金融市場上獲利」為唯一主題的部落格。談論的領域包含期指波段當沖、台股籌碼法人價差、程式交易、房地產與美股投資,作者群強調文章必須兼具實戰經驗與個人特色。

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