房仲服務費 分階段給付有保障 報酬不超過成交價6% 付費須開發票


+662013年12月14日

仲介即便協助刊登廣告、帶看,若沒有成交便不能收取服務費。
彭仁義攝

【潘姿羽╱台北報導】民眾買賣房屋多會委託房屋仲介處理廣告、帶看等事宜,倘若仲介能妥善作為買賣方的溝通橋樑,促使交易成交,便會在簽買賣契約時,由買賣方支付一筆服務費給仲介。不過專家提醒,買方如果擔心房仲收取服務費後,就不參與交屋細節,可約定分階段給付。

內政部在《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》明訂,不動產經紀業向買賣方收取的報酬總額,不得超過成交總價6%,且要求經紀業者應在店內明顯地方註明服務費收費標準及方式。
由於服務費多在簽約時付清,常發生仲介收取服務費後,客戶後續流程有問題卻找不到人的窘境。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,服務費的金額和收取時機、方式只要雙方同意即可,假如客戶擔心付錢後,仲介就停止服務,可約定分階段付款,簽約時先付部分服務費,交屋後,再將尾款付清。

履約保證制度普及

為確保交易安全,履約保證的制度愈來愈普遍。安信建經業務部協理林炳敏指出,以該公司為例,會請客戶簽不動產買賣契約時,一併填寫履約保證申請書,交易過程中的買賣價金、服務費都匯入履保專戶,直到交屋後才會撥款。他表示,民眾申請履約保證時,也可確認是否可將服務費納入履保機制。


介公司收取服務費標準

服務費成數可協商

仲介通常會在買方下斡旋、賣方簽委託銷售契約或雙方簽買賣契約時,一併告知服務費的收取方式。
不過江龍名提醒,服務費的約定不見得會另立契約,有些公司會請客戶簽寫「服務費確認單」,有些則將收取服務費的標準併在斡旋單、委售契約或買賣契約裡,民眾若不清楚,應主動詢問。
各家仲介公司雖有訂定服務費收費標準,台灣房屋法務專員游璿樺指出,契約內容仍以雙方合意的結果為主,交易過程中,便常見仲介為了促成成交而同意酌減服務費。江龍名也指出,部份客戶會在委售、下斡時,告知仲介應談到一定價格,否則服務費會減少的情形,「服務費可以商量,但一定要事先溝通。」
房仲作為買賣方的中間人,為了加快成交速度,會打廣告、帶不同客戶看屋,並居中協調雙方都能接受的價格。不過江龍名指出,以上是房仲的義務工作,服務費只在買賣成交並簽約後,買方和賣方才須支付,且應要求仲介公司開立發票,如果沒有成交,則仲介不可要求任何報酬。


服務費報你知

項目 / 說明
★定義
仲介促成買賣成交後,可向買賣雙方收取服務費。除此之外,仲介不得收取其他報酬
★金額
內政部《不動產經紀業管理條例》規定,仲介向買賣方收取的服務費加總,不得超過成交總價6%
★約定時間
.仲介應在交易前便告知是否收取服務費,通常會在買方下斡旋、賣方簽委託銷售契約時告知
.服務費條款不一定有獨立書面,部分仲介公司會另立「服務費確認單」,部份則將服務費條文併在斡旋單、買賣銷售契約內
★收取時間
.坊間多以簽買賣契約後,一次付清
.部份仲介公司可分階段支付,民眾也可主動詢問
資料來源:中信房屋

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月薪50K,買得起多少錢的房子?


文/林奇芬

想買屋,不是看房價高低,而是先評估自己繳貸款的能力,三個步驟,教你算出可買多少錢的房子? 媒體上報導很多小資男女買房的故事,「月薪四萬,六年買三房」、「80萬變3200萬,小資女的包租煉金術」…,看到這些故事真讓人怦然心動,幻想自己能否快速晉身有屋一族。 老實說,這些成功的故事有些夢幻,在真實世界中,我們問遍周邊朋友,似乎總找不到這樣的例子。因此,真的想要購屋的上班族,還不如踏踏實實地算一算,自己有多少自備款,有多少付貸款能力,究竟可以買得起多少錢的房子? ◎三個步驟,教你算出買屋金額 步驟一,以月薪推算每月可負擔貸款能力 一般建議,每月付貸款金額不要超過薪水的3成,由於台灣房價太高,可以放寬到3.5成,最好不要超過4成。因為,房貸利率是變動的,萬一利率上升時,會讓每個月的貸款負擔金額升高,因此,貸款額度控制在月薪3.5成以下,可以保留一些利率調升的緩衝空間。 舉例來說,單身月薪50K上班族,每個月房貸金額不可超過1.75萬元,若是雙薪家庭月所得10萬元,則每月房貸金額不可超過3.5萬元,月所得8 萬元家庭,每月房貸金額不可超過2.8萬元。 步驟二,每月貸款能力推算貸款總額 根據上述每月可負擔貸款金額估算,若貸款300萬元,20年本息平均攤還,利率水準3%,則每月房貸負擔為16638元,較符合月薪5萬元單身族的負擔能力。若是每個月可負擔房貸在2.8萬元與3.5萬元的小家庭,則可貸款總額大約在500萬與650萬元左右。 不過,目前台灣房價居高不下,再加上薪水族薪資水準不高,因此,在利率不變的前提下,若將貸款期拉長為30年,則可貸款金額可提高一些如每月房貸1.6萬元,可貸款400萬元,每月房貸2.8萬到3.5萬元,可貸款650萬元到800萬元。 步驟三貸款金額加上自備款,為購屋總額 。 目前銀行對於貸款成數有更多限制,首購族最多可貸款8成,一般約在6成、7成左右,所以,若想要購買1000萬元的房屋,自備款約需要200萬元以上。此外,若是購買小套房,目前某些特定區域銀行不太願意貸款,而且小套房的貸款額度也可能降低到6成以下,這是購屋前要先問清楚的。 簡單的試算後,上班族對於可購屋總價應該更清楚了。不過,買屋前,還要多注意二個重點。 一,貸款負擔與房租的差異 一般建議房貸以20年期為主,因為貸款30年本息負擔一定更加重。但因為房價居高不下,目前在雙北市想購買一千萬以下的房屋,數量越來越有限。為了拉高購屋能力,不妨比較30年期房貸每月負擔金額與付房租的差異若二者差異不是很大(例如在1萬元以內),反而購屋可以擁有實質資產,比繳房租只是純費用支出,效益更高,是上班族可以彈性考量的評估點。 二,利率上升的負擔能力 前面試算是用3%利率估算,目前首購利率可低於3%,但只有短期優惠,並非長期適用。目前全球最擔心的是美國QE退場,以及後續利率升高的風險,因此,購屋前要評估,當利率上升時,可能增加的負擔。舉例而言,貸款500萬元,利率升高1%,每月要多繳2500元左右。 想要購屋的上班族,不仿自己算一算,你可以買多少錢的房子呢?

如何越喊越低價 還能成交的買房技巧


撰文者紅色子房 

幣圖誌 Bituzi瀏覽數:8000+2013-11-18

  • 房子房價

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來源:Images_of_Money@flickr, CC BY 2.0

紅色子房語錄:等待也是一種力量。

最近讀者們在路旁電線杆,是不是常常見到「急殺出售,出價就談」的房仲看板?

從今年第四季開始,買氣持續觀望,建商們持續砸錢大買媒體廣告,仍想繼續營造「現在不買,以後會更貴」的氣氛,可惜仍不敵手握多屋沉不住氣的投資客委託拋售潮,出現建商喊漲買進,房仲喊跌急售,兩大陣營罕見不同調,弄得媒體記者們都不曉得新聞該怎麼寫,寫了這邊可能就會得罪另一邊。

前幾天財政部官員表示政策大轉彎,奢侈稅政策改「微調」並擴大豁免範圍,除了現有十一項「豁免條款」之外,將再增列「其他」一項,授權財政部對個案有行政裁量權,等於是開了一個「關說」的大門。

這一切代表了什麼?

連政府都受到市場觀望造成的壓力了,改口表示因為看不到明年強大經濟成長動能,為了避免重稅打擊內需,奢侈稅政策「大修時機已經過去了」。一方面仍搬出學者研究報告肯定奢侈稅作為,另一方面則開了一個豁免條款「其他」項目,方便進行個案裁量,以避免政策退場的窘況。

有自住需求的買方,其實還是會想買房子,但是害怕現在會不會買在高點。

有急售需求的賣方,其實也不想賠本賣,少賺一點沒關係,用點技巧先讓房仲抬高定價再打折,促使買方「出價來談」。

建商面對區域建案分期開發的承諾,第二期建案的開價當然要比第一期高,不然就會對不起第一期的購買戶。建商其實也想早點出清結案,但是也不能公然打壞行情,只好促使買方「出價來談」,當成個案處理。

當所有賣方們都希望促使買方出價談,表示買方市場已經來臨了。

現在這個時間,紅色子房想分享一篇舊文。從買方立場來看,現在就是採用「以逸待勞」的好時機。

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「為什麼房價還是降不下來?」在這兩個月內看了超過50間房子的小紅帽氣呼呼地說。

「如果你是屋主,在經濟還可以負擔狀況下你願意認賠賣出嗎?」我反問。

「子房大大,那怎麼辦?」小紅帽雙手一攤把問題丟回來。

我看了看她的看屋筆記,緩緩地說「你喜歡的這幾十間房子裡面一定有具房屋出售時間壓力的屋主,建議妳找出來並試試以逸待勞之計。」

我依照小紅帽喜歡的房子,調出建物所有權及他項權利的相關資料,並找出其中有一戶在大約接近三年前登記過戶,比較目前市價其當初貸款設定金額頗高。 「這戶會不會很搶手?」我問小紅帽。小紅帽歪著頭想了想,「聽房仲說這屋主拿出來賣已經超過一年半了,屋主價格都很硬,所以房仲們後來也都不太推這案子。」「小紅帽,妳的機會來了!」我說。

以逸待勞:困敵之勢,不以戰;損剛益柔

小紅帽:子房大大,這間房屋聽說屋主不太好談價格耶。為何說我機會來了呢?

紅色子房:你有沒有注意到,屋主持有這房子到這個月底就滿三年了?

小紅帽:對呀,但這個又可以代表什麼涵義呢?

紅色子房:呵呵,從屋主的貸款銀行觀察,據我了解其貸款寬限期最高是三年。若我猜得不錯,他不用還本金只需繳利息的貸款寬限期就要結束了。從下個月後他就要開始連本金帶利息地還,以他現在房屋空置未出租的狀況,想想壓力會有多大?

小紅帽:嗯,難怪聽房仲說屋主這一兩個月開始盯著房仲業務員問有沒有買家,看來似乎是有壓力。但房仲們其實都不太想處理,因為他過去的價格與姿態都很硬。

紅色子房:呵呵,那這些房仲真是看走眼了。買賣方只要任何一方有壓力,就更有成交的機會!那他的底價有沒有降下來?

小紅帽:房仲只有說價格好談,底價似乎有鬆動,聽說屋主是位投資客,目前也很怕收到國稅局的查稅通知。

紅色子房:不錯嘛,看來連政府都站在你這邊。

小紅帽:子房大大你說他月底前有出售壓力,那我該怎麼做?

紅色子房:我提供我一個地產長輩向某地主買地採以逸待勞之計的實際例子。這位長輩知道地主有出售變現的時間壓力,同時自己可能是目前唯一買家,就先用支票向地主出一個效期三天的收購價格意向書。

小紅帽:過了三天地主有接受嗎?

紅色子房:沒有,所以他收回支票,再出一個效期10天的出價意向書,但是這次價格比上次少一點。

小紅帽:怎麼是少一點而不是多一點?這樣怎麼成交呀?

紅色子房: 呵呵,沒錯。地主生氣怎麼對方沒有追高,更不會成交,所以效期10天又過了。

小紅帽:那10天之後呢?

紅色子房:這位長輩調查清楚地主要急需用錢的是在隔月的某一天,因此第三次再出了一個比上次在更低的價格意向書,效期將近一個月直到地主急需用錢的那天,之後他就去遊山玩水去了,也不接地主電話,以逸待勞。

小紅帽:好酷喔,那他一直真的都不聯絡地主嗎?

紅色子房:當然不是,他是用以逸待勞之計向地主宣告,若這次再不接受價格,下一次可能就更低了,這長輩在談判過程中一直掌握著主導權。

小紅帽:後來呢?

紅色子房:地主在價格意向書效期期滿前三天好不容易找到這位長輩,拜託他回到用第二次的價格來成交。這位長輩也頗給地主面子,心想該地主也有土地可以合作,雙方愉快地用第二次的價格成交了。

小紅帽:好厲害喔!子房大大,這以逸待勞之計我一定要學起來!

以逸待勞之計,並非消極被動地等待,反而是掌握對方的弱點以靜制動方式取得主動權。對於有壓力的買方,只要能掌握其壓力的來源與時間點,就能用迂迴方式配合對方此一壓力出招,創造可漂亮成交的出價策略。

作者簡介_幣圖誌Bituzi

幣圖誌是以「投資人如何實際在金融市場上獲利」為唯一主題的部落格。談論的領域包含期指波段當沖、台股籌碼法人價差、程式交易、房地產與美股投資,作者群強調文章必須兼具實戰經驗與個人特色。