月薪50K,買得起多少錢的房子?


文/林奇芬

想買屋,不是看房價高低,而是先評估自己繳貸款的能力,三個步驟,教你算出可買多少錢的房子? 媒體上報導很多小資男女買房的故事,「月薪四萬,六年買三房」、「80萬變3200萬,小資女的包租煉金術」…,看到這些故事真讓人怦然心動,幻想自己能否快速晉身有屋一族。 老實說,這些成功的故事有些夢幻,在真實世界中,我們問遍周邊朋友,似乎總找不到這樣的例子。因此,真的想要購屋的上班族,還不如踏踏實實地算一算,自己有多少自備款,有多少付貸款能力,究竟可以買得起多少錢的房子? ◎三個步驟,教你算出買屋金額 步驟一,以月薪推算每月可負擔貸款能力 一般建議,每月付貸款金額不要超過薪水的3成,由於台灣房價太高,可以放寬到3.5成,最好不要超過4成。因為,房貸利率是變動的,萬一利率上升時,會讓每個月的貸款負擔金額升高,因此,貸款額度控制在月薪3.5成以下,可以保留一些利率調升的緩衝空間。 舉例來說,單身月薪50K上班族,每個月房貸金額不可超過1.75萬元,若是雙薪家庭月所得10萬元,則每月房貸金額不可超過3.5萬元,月所得8 萬元家庭,每月房貸金額不可超過2.8萬元。 步驟二,每月貸款能力推算貸款總額 根據上述每月可負擔貸款金額估算,若貸款300萬元,20年本息平均攤還,利率水準3%,則每月房貸負擔為16638元,較符合月薪5萬元單身族的負擔能力。若是每個月可負擔房貸在2.8萬元與3.5萬元的小家庭,則可貸款總額大約在500萬與650萬元左右。 不過,目前台灣房價居高不下,再加上薪水族薪資水準不高,因此,在利率不變的前提下,若將貸款期拉長為30年,則可貸款金額可提高一些如每月房貸1.6萬元,可貸款400萬元,每月房貸2.8萬到3.5萬元,可貸款650萬元到800萬元。 步驟三貸款金額加上自備款,為購屋總額 。 目前銀行對於貸款成數有更多限制,首購族最多可貸款8成,一般約在6成、7成左右,所以,若想要購買1000萬元的房屋,自備款約需要200萬元以上。此外,若是購買小套房,目前某些特定區域銀行不太願意貸款,而且小套房的貸款額度也可能降低到6成以下,這是購屋前要先問清楚的。 簡單的試算後,上班族對於可購屋總價應該更清楚了。不過,買屋前,還要多注意二個重點。 一,貸款負擔與房租的差異 一般建議房貸以20年期為主,因為貸款30年本息負擔一定更加重。但因為房價居高不下,目前在雙北市想購買一千萬以下的房屋,數量越來越有限。為了拉高購屋能力,不妨比較30年期房貸每月負擔金額與付房租的差異若二者差異不是很大(例如在1萬元以內),反而購屋可以擁有實質資產,比繳房租只是純費用支出,效益更高,是上班族可以彈性考量的評估點。 二,利率上升的負擔能力 前面試算是用3%利率估算,目前首購利率可低於3%,但只有短期優惠,並非長期適用。目前全球最擔心的是美國QE退場,以及後續利率升高的風險,因此,購屋前要評估,當利率上升時,可能增加的負擔。舉例而言,貸款500萬元,利率升高1%,每月要多繳2500元左右。 想要購屋的上班族,不仿自己算一算,你可以買多少錢的房子呢?

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如何幫忙醫院的主治醫師節稅?2005/10/27

問題:請問醫院聘請的醫師,支付給醫師的薪資是否扣繳憑單申報類別為"薪資",就個人節稅立場該如何幫忙醫院的主治醫師節稅呢?(即如何能申報執行業務所得?或者可由其他方式加以節稅?)

回覆內容 :
一、醫師分得之醫師指定費係薪資所得
 醫院向病患收取「醫師指定費」,按醫師被指定之次數統籌分配給付,係屬被指定醫師之薪資所得,應依薪資所得有關規定,申報繳納綜合所得稅。
(財政部75/03/28台財稅第7538968號函)
二、醫院給付優良醫師之獎金屬薪資所得
 行政院國軍退除役官兵輔導委員會台北榮民總醫院依據自行訂定優良醫師選拔作業規定選拔之優良醫師,其由該院頒發之獎金,其選拔對象之標準及基本條件既限於該院醫師,包括年資考績、事病假及獎懲等應屬職務上或工作上之收入核屬所得稅法第十四條第一項第三類所稱之薪資所得,給付時應由扣繳義務人依法扣繳稅款,並由受領人依規定併計當年度綜合所得總額申報納稅。
(財政部84/08/23台財稅第841642597號函)
三、醫師與醫院按收入拆帳其所得按執行業務扣繳
 貴院所聘醫師,如確係按門診收入拆帳給付報酬,而非受雇支領固定薪資者,其執業收入,可按執行業務所得之扣繳率扣繳所得稅。
(財政部66/11/21台財稅第37873號函)
四、西醫駐診其收入係與該醫療院所拆帳者可減除必要費用
 西醫師受聘在財團法人組織之醫療院所駐診,其駐診收入係與該醫療院所拆帳經查明屬實者,可適用執行業務者費用標準第十一款第六目規定減除必要費用。
(財政部86/07/28台財稅第861908046號函)
五、西醫駐診可按實際拆帳收入減除百分之二十必要費用
【主旨】
 重新核定「八十六年度執行業務者費用標準」第十一款第四目為西醫師在醫療機構駐診,駐診收入係與駐診醫療機構拆帳者,按實際拆帳收入減除二○%必要費用。
【說明】
(一)主旨所述西醫師駐診拆帳收入之核課,參照本部66年11月21日台財稅第37873號函釋規定,以醫師與醫院按收入拆帳給付報酬,而非受雇支領薪資者,其執業收入,始按執行業務所得之扣繳率扣繳所得稅。
(二)至於醫療機構支付予所聘醫師之計酬方式,如係支付固定薪資,或除訂有底薪外,另再依看診人數或手術次數等業務量支付酬金者,係屬該受領醫師因工作上提供勞務之報酬,核屬薪資所得,尚無前述駐診拆帳之適用。
(財政部87/05/22台財稅第871944644號函)
註:財政部每年都會公佈「執行業務者費用標準」

醫療院所/醫師的節稅規劃

一生心血專注本業的醫生在本業上非常專業, 但是卻有可能因為不懂稅務規劃而忽略了稅務風險,由於沒有專業人士協助, 醫療院所/醫師等可能會有不當的節稅規劃, 結果可能沒有省到稅反而被國稅局追補逃漏稅,賺的卻不夠賠。例如對主要收入的「自費項目」沒有謹慎處理,尤其整形外科、美容科、牙科醫師等收入有非健保給付自費收入,常常是被稅徵機關鎖定的目標。

還有診所以假聯合執業(即合夥拆帳)分散所得, 因為屬於避稅規劃國稅局將會依法嚴查, 其他如醫師漏報執行業務收入及診所給付醫師拆帳收入未依法辦理扣繳者,遭國稅局依法補稅外, 並被處以罰款的案例也不少, 凡此種種均說明在醫療院所/醫師的節稅規劃上, 需要專業人士: 會計師 / 律師 /理財規劃顧問…等提供專業諮詢與服務的重要性。
而現在面對醫療糾紛頻傳,賠償金額動輒幾千萬台幣, 更讓醫療院所負責人與醫師人人自危,害怕被病患家屬獅子大開口,甚至財產被查封, 有人已考慮以信託方式來做規劃, 以避免未來不可知的風險。

診所以假聯合執業(即合夥拆帳)分散所得

【函號】: 財政部68/07/09/台財稅第34626號函
【法條】: 所得稅法第14條
【要旨】: 不具相同執業資格設立聯合事務所應分別計算各人執業所得
【內容】: 執行業務者數人聯合執行業務,應以具有相同專門職業之執業資格者,始准比照聯合執行業務申報所得稅辦法辦理,如非有相同執業資格者設立聯合事務所共同執行業務,應分別就各人之執業收入計算其所得。(財政部68/07/09/台財稅第34626號函)

醫師漏報執行業務收入及診所給付醫師拆帳收入未依法辦理扣繳者,均依法補稅外並將被處罰
財政部賦稅署稽核單位最近查核之稅務案件中,發現有部分診所於給付醫師拆帳之執行業務收入時,未依所得稅法規定辦理扣繳,以致醫師因而漏未申報上述拆帳收入,該查獲漏稅事實,已發交管轄稽徵機關依法處理。
據了解,國內部分診所為節省費用,採取與外聘之執業醫師以拆帳方式合作,惟為規避所得稅稅負,於分配拆帳收入時,醫師要求診所勿開立扣繳憑單之情形偶有所聞,即以賦稅署最近查獲之案件為例,該被查診所於給付醫師 拆帳收入時,未依稅法規定辦理扣繳,

因而導致醫師漏報執行業務收入190餘萬元,此違法行為經財政部賦稅署稽核單位查核後,證實除該醫師本人涉嫌 漏報所得稅,依法應補稅並處罰外,另該合作診所未依法辦理扣繳,將亦一併遭到賠繳稅款及處罰鍰之處分。
賦稅署表示,查緝逃漏稅為稅捐稽徵機關持續性之工作,目的在促進納稅義務人依法誠實納稅,以維護租稅正義與公平,賦稅署特別呼籲,國人應遵守稅法規定依法申報所得稅,以免被查獲後而遭受處罰,將得不償失。

國稅局如何做查核
自行開業醫師常不知道自費收入要怎麼報?報多少?國稅局也會針對自費收入做查核。
(1)書面訪查
國稅局在年度中會進行書面訪查(1次~2次/年),請診所自行填報自費收入項目及金額,對於書面訪查金額不滿意的診所,就會進一步電話溝通,甚至直接到診所實地訪查,調查有沒有做植牙,1顆收費多少等等….。訪查表是國稅局課稅依據(非唯一依據),所以填寫時要注意,國稅局不會輕易接受申報金額小於訪查表金額,留意幾個方面:
與去年比較:自費金額申報低於去年時, 資金流程:診所若將自費收入 存入銀行,國稅局可以調閱銀行帳戶資料,要求診所解釋資金來源, 收據:大筆收據易引起國稅局關切,診所填報訪查表時亦應留意有無遺漏。
(2)銀行帳戶資金流程
國稅局查核診所資金流程時,主要是要查自費收入,查核對象除診所負責人及合夥人外,前述二者之配偶、子女及父母等二親等關係人的銀行帳戶都可能被調閱查核,所以除了查自費外,同時查有無贈與行為, 如果發現有大筆資金流向上述關係人帳戶時就可能被認定為贈與除了補稅外還要加上罰鍰,雖然現在贈與稅稅率已經降低為10%, 但是連補帶罰仍將是一大筆數目, 如何避免仍是需要特別注意。

(3)醫藥收據歸戶

納稅義務人列報醫藥生育收據,國稅局會加以反查診所,反歸戶自費收入有無漏報,診所申報低於被歸戶金額,確定是百口莫辯,只得補稅遭罰。
(4)檢舉人檢舉
檢舉最具殺傷力,檢舉人有豐厚獎金(20%)可拿,診所得建立基本內部管控以防堵有心人有機可趁。

執行業務所得應確實申報,以免遭國稅局補稅處罰 (2008/3/20)
南區國稅局民雄稽表示:近來美容整型市場興盛、年產值驚人,不但各地美容中心及診所林立,連各大醫學中心亦紛紛投入。但美容整形多數非全民健保醫療體系,其收入屬非健保給付之醫療收入,而由就醫者自費負擔醫療費用,因此,稽徵機關較難有效掌握其收入來源,且部分業者未依稅法規定誠實申報收入。
該所說明:美容診所漏報收入之情形,查證過程雖較費時,但稽核人員仍將細心追查,若因診所未依法設帳並保存憑證,

經認列必要費用後,將產生漏報所得,若該診所負責人亦漏報是項執行業務所得,除依稅法規定補稅外,並將被裁處二倍以下罰鍰,可謂得不償失。
該所呼籲,執行業務者規避稅負之情事已違反稅法規定及社會正義,除稽徵機關對各執行業務者之資金往來對象進行實地訪查並蒐集相關違章事證外,民眾若發現不法漏稅事證亦可向各區國稅局舉發,以遏止逃漏,維護租稅公平與正義。同時,該所亦籲請診所、醫院、事務所、補習班、幼稚園等執行業務者,如有不實申報執行業務收入或虛列費用情形,應儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定,在未被檢舉或被查獲前,儘快自動補報並補繳所漏稅款及利息,以免因被查獲而受罰。

執業醫師之執業所得如有漏報,應及時補報,以免補稅受罰

財政部高雄市國稅局表示:執業醫師應確實依實際業務狀況申報年度執行業務所得, 如發現有所得漏報,應及時補辦綜合所得稅結算申報,以免日後被補稅
受罰。 國稅局指出,依往年查核經驗,漏報執行業務所得的情形可分為二大類型:
(一)漏報「部分負擔」金額:部分醫師誤認若未向病患收取該項 費用,即不須申報收入,其實不然,依健保局相關規定,若要對病患免收部分負擔,須向健保局報准後方可免收,且通報國稅局歸戶之所得 資料中已減除未收取部分;因此,該局建議執業醫師應依健保局寄發之「全民健康保險特約醫事服務機構
申請醫療費用分列項目參考表」所載 金額申報最為正確。
(二)漏報「非屬健保給付的醫療收入」:比如美容整型、減重塑身、植牙鑲牙、準分子雷射治療近視、不孕症治療等 收入,忙碌的醫師常因疏忽而短漏報該項所得。
國稅局又表示,由於資訊科技的進步,電子商務的蓬勃發展,民眾利用郵政劃撥、信用卡、ATM自動櫃員機及電子錢包等方式消費者日益增多, 使得執行業務所得查核作業,亦隨著蒐集資料的多樣化而更為具體、準確,短漏報所得亦更容易現出原形。基於愛心辦稅理念,該局籲請各位 執業醫師們趕緊自行檢視綜合所得稅結算申報資料,如有需要調高收入者,請儘速向個人戶籍所在地之稽徵機關辦理補申報,以免日後被補稅 送罰。【#417】
新聞稿提供單位:楠梓稽徵所 職稱:股長 姓名:李茂燦 聯絡電話:(07)3522491分機5010

執業醫師或診所如有非健保給付自費收入者應併所得申報以免補稅送罰

執業醫師所得稅之申報與節稅

a. 醫療院所實際純益率超過22%者(有自費收入者另加計自費收入60%), 得決定採用財政部頒訂標準核定費用較為有利,可不提示帳冊及憑證給 稅務機關,但須注意已經違反稅法相關規定(漏扣繳及申報、未依法取 得憑證…等)
b. 醫療院所實際純益率低於22%者,採用帳載核實認定較為有利。
c. 最好的節稅方法是執業醫師平時即設立帳簿記載每日的收入、成本、費 用,於年底結算純益後依上述判斷方式,決定採用財政部頒訂標準或核 實認列方式來申報。(平時依法設帳是核實認列所得的要件,亦為節稅的好方法)
運用申報方式之選擇進行節稅

執行業務者應依所得稅法第十四條規定,至少應設置日記帳一種,詳細記載其業務收支項目。
依法設有帳簿者,稅務機關同意處理方式如下:
a. 依帳載紀錄核實認列(通知查帳)
b. 按書面審核方式(按書審純益率核定,除牙醫25%外,其他西醫20%)

   業別
    書審純益率
           未申報案件純益率

加入全民健保醫師
         20%
22%

加入全民健保牙醫
         25%
22%(自費收入必要費用40%, 純益率60%)

藥師
          無
非全民健保80%, 全民健保8%

   書面審核條件:   1. 依法記帳帳簿登記驗印並依法辦理決算申報者
                          2. 無逃漏稅事實者
                          3. 申報或調整後之純益率達各該業所訂標準以上者

c. 按前三年平均純益率核定
d. 依財政部頒訂標準核定
未設帳者:依財政部頒訂標準核定
a. 依必要費用
  (健保局扣繳憑單+部份負擔)-點數×78%=A
   掛號費-78%=B
   非健保收入(含藥費收入)-40%=C
   A+B+C=所得

萬萬稅》設一人公司節稅 當心聰明反被聰明誤


精實新聞 2011-09-30 19:13:09 記者 徐伯豫 報導

小張經過多年的打拼,總算升上了副總的位子,薪水當然隨之增加了不少。仔細算算,今年要繳的所得稅幾乎就是一個月的薪水,失血慘重,聽朋友說,若是自己成立公司,讓老闆先雇用自己設立的公司當仲介,再仲介自己做原本的工作,如此一來,不僅工作內容不會改變,也可以降低繳稅的金額,日後吃喝玩樂還可以報公帳,但這真的萬無一失嗎? 

【節稅不避稅  提早規劃才能有效節稅】

您是否也像小張一樣,不想被沈重的稅賦壓得喘不過氣來?不甘心自己辛苦賺的錢都得上繳國庫?在此容許我們詢問您,是否充分利用了節稅的額度?舉例來說,無論是使用標準扣除額或是列舉扣除額申報所得稅,撫養直系尊卑親屬,都可列在減稅的範圍,若是家中有兄弟姊妹,不妨針對各戶所申報的年收入做比較,彼此協調看用誰的名義申報扶養最有利,做出最好合法節稅規劃。

此外,若您有房貸未清,使用列舉申報所得稅,也能夠減少所得稅的繳交。趁著今年還沒結束之前,不妨先做節稅的規劃,例如保險的扣除額、捐贈的扣除額等,如此一來,相信明年申報所得稅時,才不會讓您有荷包大傷的感覺。 

【比較所得稅與營業稅高低  再決定是否利用一人公司節稅】

相信很多人跟小張一樣,曾聽信中高收入者,可透過成立一人公司節稅,但年所得門檻多少,才需要成立公司來達到節稅效果呢?專家建議,不妨試算該年所得稅的稅金,是否真的會高於成立公司後必須繳交的費用與營業稅、營所稅等的稅金加總?目前來說營業稅的稅率是5%~10%營所稅淨所得超過12萬的部分是徵收17%的稅,也就是說綜合所得淨額要30%以上的民眾,利用成立公司的方式才會達到節稅的效果。假設小張所得淨額為100萬,目前繳交的所得稅金為13萬,若成立公司申報營業稅與營所稅,兩者相加的金額一定會高於所得稅額,設立一人公司可能沒有節稅反而增加支出。此外,國稅局近年推行輕稅減政,所得稅的稅率不但有調降,連所得淨額的級距都已經有所放寬,多數民眾繳交的稅金都有所減少。建議您先與會計師或記帳士討論,才能瞭解自行成立公司,是否能降低稅金。 

【別忽略了房屋稅、健保/勞保費支出增加】

若真的要成立公司,首先就必須辦理公司登記,既然要登記公司,那麼一定需要公司的地址。會計師王琇靚表示,很多人會選擇將公司地址登記在家中,如此一來,房屋稅將被改用營業用住宅的稅率。因自用住宅稅率與營業用住宅的稅率相差很多,若將公司地址登記到家中,那麼房屋稅的稅率勢必無法再以自用自宅稅率申請;若另外申租地點,則可能會多一筆開銷。這是很多規劃設立一人公司的人,常會忽略之處。

另外,由於自行成立公司後,與原公司已經不存在雇佣關係,健保費也就無法掛在原公司下。因此,一人公司的老闆得自己承擔健保與勞保的費用,且如果希望擁有好的勞保保障與退休金,那麼投保金額自然不能以最低投保額投保,身為公司負責人的您,在這方面的支出,並不低於受雇於他人的公司。 

一人公司

受雇於他人

勞健保費

支付比例較多,可自行決定投保額度

依照薪資扣繳,支付金額較少

開銷單據

可打統編報帳,無申報限額

依照公司規定,有申報限額

申報稅務

所得稅、營所稅

所得稅

公司帳務

自行處理,再交由記帳士報稅

非財會相關職務,無需處理

徐伯豫製表

【公司經營績效差當心成為查核對象】

專家也在此提醒您,若您為了節省營業稅,在作公司帳時,都將公司列於「虧損」的狀態中,或是純益率長期處於低於同業平均,如此連續多年虧損,當心被國稅局查稅。

為了避免遭查稅,建議您,選擇營業登記時,除了要了解自己所需要的業務範圍進行登記外,更別忘了瞭解同行間的純益率,避免年年純益率都低於同行間平均值,成為國稅局查核的對象。

這裡我們也提供給您,99年度起營利事業所得稅稅率:

一、課稅所得12萬元以下,免徵所得稅。

二、課稅所得12萬元以上,就其全部課稅所得額課徵17%,但不得超過營利事業課稅所得額超過12萬元的半數。也就是說,若今天全部課稅所得額為20萬,應繳稅金為3.4萬,低於超過12萬的半數(20-12)/2=8萬。

【老闆同不同意也是考量重點】

即使願意承擔上述費用,還得要考量老闆是否同意。因為自行成立公司後,自己的公司是以「派遣」的名義,將自己派遣到原東家上班,但這涉及原公司老闆得先與自己設立的一人公司簽約,再將自己派遣回原東家,因此自己的薪水是從自己成立的公司發放,而公司的收入則是來自原來的東家。因為原單純的雇傭關係,中間多了個「仲介公司」,也許對於原東家來說並不方便,建議有此打算的您,應先與主管討論,看看可行程度再做決定。

如何越喊越低價 還能成交的買房技巧


撰文者紅色子房 

幣圖誌 Bituzi瀏覽數:8000+2013-11-18

  • 房子房價

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來源:Images_of_Money@flickr, CC BY 2.0

紅色子房語錄:等待也是一種力量。

最近讀者們在路旁電線杆,是不是常常見到「急殺出售,出價就談」的房仲看板?

從今年第四季開始,買氣持續觀望,建商們持續砸錢大買媒體廣告,仍想繼續營造「現在不買,以後會更貴」的氣氛,可惜仍不敵手握多屋沉不住氣的投資客委託拋售潮,出現建商喊漲買進,房仲喊跌急售,兩大陣營罕見不同調,弄得媒體記者們都不曉得新聞該怎麼寫,寫了這邊可能就會得罪另一邊。

前幾天財政部官員表示政策大轉彎,奢侈稅政策改「微調」並擴大豁免範圍,除了現有十一項「豁免條款」之外,將再增列「其他」一項,授權財政部對個案有行政裁量權,等於是開了一個「關說」的大門。

這一切代表了什麼?

連政府都受到市場觀望造成的壓力了,改口表示因為看不到明年強大經濟成長動能,為了避免重稅打擊內需,奢侈稅政策「大修時機已經過去了」。一方面仍搬出學者研究報告肯定奢侈稅作為,另一方面則開了一個豁免條款「其他」項目,方便進行個案裁量,以避免政策退場的窘況。

有自住需求的買方,其實還是會想買房子,但是害怕現在會不會買在高點。

有急售需求的賣方,其實也不想賠本賣,少賺一點沒關係,用點技巧先讓房仲抬高定價再打折,促使買方「出價來談」。

建商面對區域建案分期開發的承諾,第二期建案的開價當然要比第一期高,不然就會對不起第一期的購買戶。建商其實也想早點出清結案,但是也不能公然打壞行情,只好促使買方「出價來談」,當成個案處理。

當所有賣方們都希望促使買方出價談,表示買方市場已經來臨了。

現在這個時間,紅色子房想分享一篇舊文。從買方立場來看,現在就是採用「以逸待勞」的好時機。

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「為什麼房價還是降不下來?」在這兩個月內看了超過50間房子的小紅帽氣呼呼地說。

「如果你是屋主,在經濟還可以負擔狀況下你願意認賠賣出嗎?」我反問。

「子房大大,那怎麼辦?」小紅帽雙手一攤把問題丟回來。

我看了看她的看屋筆記,緩緩地說「你喜歡的這幾十間房子裡面一定有具房屋出售時間壓力的屋主,建議妳找出來並試試以逸待勞之計。」

我依照小紅帽喜歡的房子,調出建物所有權及他項權利的相關資料,並找出其中有一戶在大約接近三年前登記過戶,比較目前市價其當初貸款設定金額頗高。 「這戶會不會很搶手?」我問小紅帽。小紅帽歪著頭想了想,「聽房仲說這屋主拿出來賣已經超過一年半了,屋主價格都很硬,所以房仲們後來也都不太推這案子。」「小紅帽,妳的機會來了!」我說。

以逸待勞:困敵之勢,不以戰;損剛益柔

小紅帽:子房大大,這間房屋聽說屋主不太好談價格耶。為何說我機會來了呢?

紅色子房:你有沒有注意到,屋主持有這房子到這個月底就滿三年了?

小紅帽:對呀,但這個又可以代表什麼涵義呢?

紅色子房:呵呵,從屋主的貸款銀行觀察,據我了解其貸款寬限期最高是三年。若我猜得不錯,他不用還本金只需繳利息的貸款寬限期就要結束了。從下個月後他就要開始連本金帶利息地還,以他現在房屋空置未出租的狀況,想想壓力會有多大?

小紅帽:嗯,難怪聽房仲說屋主這一兩個月開始盯著房仲業務員問有沒有買家,看來似乎是有壓力。但房仲們其實都不太想處理,因為他過去的價格與姿態都很硬。

紅色子房:呵呵,那這些房仲真是看走眼了。買賣方只要任何一方有壓力,就更有成交的機會!那他的底價有沒有降下來?

小紅帽:房仲只有說價格好談,底價似乎有鬆動,聽說屋主是位投資客,目前也很怕收到國稅局的查稅通知。

紅色子房:不錯嘛,看來連政府都站在你這邊。

小紅帽:子房大大你說他月底前有出售壓力,那我該怎麼做?

紅色子房:我提供我一個地產長輩向某地主買地採以逸待勞之計的實際例子。這位長輩知道地主有出售變現的時間壓力,同時自己可能是目前唯一買家,就先用支票向地主出一個效期三天的收購價格意向書。

小紅帽:過了三天地主有接受嗎?

紅色子房:沒有,所以他收回支票,再出一個效期10天的出價意向書,但是這次價格比上次少一點。

小紅帽:怎麼是少一點而不是多一點?這樣怎麼成交呀?

紅色子房: 呵呵,沒錯。地主生氣怎麼對方沒有追高,更不會成交,所以效期10天又過了。

小紅帽:那10天之後呢?

紅色子房:這位長輩調查清楚地主要急需用錢的是在隔月的某一天,因此第三次再出了一個比上次在更低的價格意向書,效期將近一個月直到地主急需用錢的那天,之後他就去遊山玩水去了,也不接地主電話,以逸待勞。

小紅帽:好酷喔,那他一直真的都不聯絡地主嗎?

紅色子房:當然不是,他是用以逸待勞之計向地主宣告,若這次再不接受價格,下一次可能就更低了,這長輩在談判過程中一直掌握著主導權。

小紅帽:後來呢?

紅色子房:地主在價格意向書效期期滿前三天好不容易找到這位長輩,拜託他回到用第二次的價格來成交。這位長輩也頗給地主面子,心想該地主也有土地可以合作,雙方愉快地用第二次的價格成交了。

小紅帽:好厲害喔!子房大大,這以逸待勞之計我一定要學起來!

以逸待勞之計,並非消極被動地等待,反而是掌握對方的弱點以靜制動方式取得主動權。對於有壓力的買方,只要能掌握其壓力的來源與時間點,就能用迂迴方式配合對方此一壓力出招,創造可漂亮成交的出價策略。

作者簡介_幣圖誌Bituzi

幣圖誌是以「投資人如何實際在金融市場上獲利」為唯一主題的部落格。談論的領域包含期指波段當沖、台股籌碼法人價差、程式交易、房地產與美股投資,作者群強調文章必須兼具實戰經驗與個人特色。

富含纖維及鉀 吃茭白荀降血壓減肥


2013.04.20

【報導/邱玉珍 攝影/中國時報系 編輯╱李秋絨】

    在營養師眼裡,茭白筍熱量低,豐富的膳食纖維可增加飽足感,是最好的減肥食材;在中醫師眼裡,茭白筍是蔬菜中的極品,有解決煩熱、調整腸胃、滋潤肺部等功效,尤其春天最適合吃茭白筍。 茭白筍不僅是減肥者必吃食材,也是心血管疾病、高血壓患者可常食用的蔬菜,因為它含有豐富的鉀,常食用有助血壓控制,糖尿病患者及老年人也非常適合食用,因為它含有菰黑穗菌,可減少人體細胞流失,預防骨質疏鬆症。 菰黑穗菌是茭白筍特有的菌,茭白筍裡的黑點就是菰黑穗菌,對於代謝有正面的效果,可預防骨質疏鬆症,民眾如果想要骨骼健康,吃茭白筍時,一定要把黑點吃進肚子裡。 依中醫觀點,茭白筍性甘、寒,有清熱利溼、利尿的效果,很適合炎炎夏日食用;尤其是體質較為燥熱的人,容易覺得心煩、口乾舌燥,以及小便較黃、味重,吃茭白筍會有幫助。 它也是益氣行氣的食材,多吃可提高肺腑之氣,有利於呼吸系統滋潤肺部、解酒、生津止渴之功效。值得注意的是,體質虛寒,容易腹瀉、肚子脹、頭暈,還會覺得手腳冰冷的人,最好少吃茭白筍,以免愈吃愈嚴重。 曾有人建議溼疹患者吃茭白筍可以清熱利溼,其實,這要看患者體質屬於溼熱或是脾胃虛寒型,前者適合食用,但很多溼疹患者都屬於脾胃虛寒型,吃太多可能症狀更嚴重,民眾食用前最好先搞清楚自己的體質,不然不宜過食。

筊白筍的營養成分
每100公克的營養成分

熱量 22大卡 水分 93% 蛋白質 1.5克 膳食纖維 2.1克 維生素C 7毫克 鉀 180毫克 鈣 4毫克 資料來源/台灣地區食品營養資料庫

這樣吃最健康

筊白筍最健康吃法是用蒸的或烤的,喜歡吃肉的人,筊白筍跟肉片一起炒是絕配,而且有解油膩的功效。值得注意的是,腸胃正在發炎的時候最好少吃筊白筍,會加重病情。有慢性腎衰竭的人食用筊白筍最好先汆燙過,可降低鉀的食用含量。

Tips生活小常識

手腳冰冷、易腹脹、腹瀉的人,吃茭白筍時加些薑或麻油,可降低它的寒性。

營養師觀點 台安醫院營養師╱劉怡里

筊白筍水分含量高、熱量低、膳食纖維含量豐富,對於想減肥的人來說,是不錯的食材。熱量低外,筊白筍含有豐富的鉀,高血壓及心血管疾病患者常食用,有助於控制血壓。值得注意的是,筊白筍含有草酸,應避免與豆腐一起食用,以免影響鈣質吸收

中醫師觀點 中醫診所院長╱樓中亮

無論是筊白筍或是春筍、綠竹筍等,在中醫眼裡,筍子屬性寒食材,雖可清熱利溼、利尿,但對於體質偏寒、血液循環不好、乳酸多易痠痛、代謝不好、經期不順、易脹氣、水腫、12指腸潰瘍、胃潰瘍的人來說,最好少碰,若要食用最好搭配薑或麻油祛寒。

老婆大人 廚房 梳妝台都有了


2013年11月01日

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Lisa(圖)夢想有個廚房,吧台延伸出餐桌,是小而美的用餐區。

家的溫度
以前Lisa住小套房,因為空間小,沒地方放梳妝台,只能利用五斗櫃檯面,坐在床上化妝。她夢想,擁有一個梳妝區。婚後,她和老公Bin住進20坪新居,空間仍然不大,但終於能擺梳妝台,她在鏡子上方裝設有舞台效果的化妝鏡燈泡,感到非常開心。
採訪╱何梅慈 攝影╱林琨凱


沙發(含腳凳) 約5萬多元 IKEA
電視牆不做高,將上方空間開放出來。

喜愛烘焙的Lisa還希望家裡有廚房。現在,她可以在吧台的人造石大檯面揉麵糰、做麵包,更能盡情下廚。「不過,老公覺得廚房可以小一點,這樣客廳就能更大。」她呵呵笑說。但Bin顯然是疼老婆一族,書桌上有個寫著「為了老婆 吃點苦算啥」的有趣滑鼠墊,因此唸歸唸,廚房的大小還是按照Lisa的意思。



櫃 約7000多元 品東西
客廳邊櫃可做分門別類的收納,很好用。

吧台椅鋸短當餐椅

吧台旁則是延伸出來的餐桌,搭配椅凳,視線不會被遮蔽。椅凳本來是吧台椅,Lisa說:「一直找不到喜歡的椅子,覺得這個吧台椅還不錯,心想乾脆買回來,再請老公把椅腳鋸短。」然後在椅腳黏止滑墊片。
Bin最愛的空間是書房,Lisa則因為沙發太舒服了,習慣把筆電抱到客廳茶几去使用。不過,只要將書房拉門打開,夫妻倆雖然一個在客廳、一個在書房,還是可以講話。
家裡的擺飾,多半具有紀念價值或是Lisa自己的DIY創作。比如有1對大同寶寶,是剛談戀愛時的Bin送Lisa的禮物,暗藏玄機的法國鬥牛犬畫,上面的狗頭其實是衛生紙筒,從狗狗的嘴角拉出衛生紙,超妙!Lisa說:「這是我去泰國旅遊的戰利品,拿來裱框的布是在永樂市場買的,然後把舊畫框重新噴色,就完成了喔。」鮮豔欲滴的草莓畫則是她學生時代的作品。



浴室很大,還有落地窗呢!

婆婆的郵票變成畫

好玩的還有2幅郵票畫,畫中30多年的老郵票全是Lisa婆婆的收藏。「原本想把郵票賣掉,但想應該沒人會買,便拼成畫囉!」充滿故事的Lisa家,好有溫度。


主臥的床頭櫃沒做滿,後方規劃衣櫃、梳妝區。Lisa心愛的梳妝區,還特別裝設舞台效果的化妝鏡燈泡。蒸爐架和烤肉鐵網拿來當飾品架,想不到吧!


狗頭是衛生紙筒,從狗狗嘴角拉出衛生紙。Bin最愛書房,下班後常在這看書、上網。Lisa學生時代的作品,鮮豔欲滴的草莓,畫得也太像了吧。



【居家小檔案】

地點:台北市中正區
成員:夫妻2人、1犬
房屋類型:大樓
坪數:約20坪(不含露台)
格局:2房1廳1衛
裝潢費:約150萬元(含家具家飾)
家具哪裡買:IKEA新莊店 (02)2276-5388
品東西環亞店 (02)8712-8578
資料來源:鄭明輝



【設計師說法】空間小更要多元使用

因為空間小,公共區域採半開放設計,電視牆沒有做到滿。也正因為空間小,更要多元使用,發揮坪數效益,所以書房擺了沙發床,必要時可變客房,餐廚區相結合,較不佔空間。可謂麻雀雖小,五臟俱全。
★鄭明輝小檔案
現職:蟲點子創意設計工作室負責人
擅長風格:現代簡約
設計費:每坪約4500元
聯絡方式:台北市文山區溪口街25號1樓,
(02)8935-2755、0922-956-857
資料來源:鄭明輝